役員座談会
不動産投資の魅力について、
あらためて語ろう

役員 千葉卓 / 役員 石塚大允

数ある投資の中で、あえて不動産投資を選ぶとしたら、どんな理由があるのでしょうか?
この世界に飛び込んで、不動産投資のことを知り尽くした2人に、その魅力を聞きました。

累進課税が強くなるばかりの日本でこそ不動産投資は魅力的

数ある投資の中で、なぜ不動産投資が選ばれるのか。不動産投資にはどんな魅力があるのでしょうか?

千葉:まず、現在の日本で資産を築こうとしたとき、所得税の累進課税について知らなければなりません。

累進課税というと、高所得者ほど税率が上がる税制のことでしょうか。

千葉:はい。日本では所得税について累進課税制を採用しており、最高税率は45%にもなります。
石塚:一律10%の住民税と合わせて、最大で55%もの税率になります。
千葉:さらに社会保険料や消費税なども入れると、かなりとんでもない割合になるんです。

ほとんど手元に残らないですね。

石塚 大允

石塚:控除などの仕組みがありますので、単純に収入の半分が税金になるわけではありませんが、稼げば稼ぐほど加速度的に税金が高くなるのが累進課税なんです。
千葉:しかも、日本の累進課税は強化される傾向にあります。2015年から施行された、4000万円以上の税率45%というのが良い例です。それまでの最高税率は1800万円以上の40%でした。
石塚:日本人はよく、貯金をするのが好きな民族だ、などと言われます。でも、いくら頑張って働いて収入を得ても、そのお金で貯金をしたところでなかなか貯まらなくなっているのです。

銀行に預金をしても、利子はほんのわずかですしね。

石塚:その通りです。投資はリスクがあるから、と敬遠される方もいらっしゃいますが、我々から見たら、実は貯金もリスクなんです。
千葉:利子はほとんどなく、税金は引かれるがまま。さらにインフレが進めば相対的に貯金の価値が下がります。少し極端なお話ですが、貯金って、本来増やすはずの持てるはずだった資産を目減りさせる行為でもあるんです。

そんな見方もあるんですね。

石塚:資産を築こうとしたとき、働いて得た給料だけではなかなか思うように築けないのです。ですので、ある程度の年収になったら、貯蓄以外の方法、つまり投資によって資産を築いていったほうが、実は効率的なのです。
千葉:投資には、当然リスクがあります。しかし、不動産投資はかなりリスクが低い投資となっています。富裕層がこぞって不動産投資を始めるのは、このリスクの低さにあるのです。

ほかの投資と比べてわかる不動産投資の魅力とは

では改めて、不動産投資の魅力についてお聞きしたいと思います。ズバリ、不動産投資の魅力とは何でしょうか?

千葉 卓

石塚:不動産投資の魅力って、もちろんたくさんあるんですけど、ほかの投資と比べて最もきわだっているのは、自己資金が少なくていいことだと思いますね。
千葉:同感ですね。審査はありますが、ローンが引ければ少額の頭金で、その数倍の額の不動産を購入できます。お金を借りて投資ができるなんて、ほかにはない大きな特長だと思います。しかも場合によってはフルローンで自己資金を限りなくゼロでの投資もできるんです!
石塚:それだけの大金を銀行が融資するということは、つまり、それくらい安定した投資商品ということなんです。株式投資に融資する銀行ってあまり聞いたことありませんよね?

なるほど。確かに、融資を受けて株式購入するなんて話は聞いたことがないですしね。

千葉:借入の利子より利回りのいい株なんて、あまりないですからね。
石塚:しかし、不動産のローンは返済しながら家賃収入が残るくらいの利率になっています。もちろん、空室率が高ければそうとも限りませんが、きちんと対策をすれば、返済額以上の収入にすることができます。つまり、資産を増やすことができるのです。

ほかの投資と比べると、かなり安定して資産を増やせるんですね。

千葉:その安定性が、もう一つの特長ですね。株やFXは値動きが激しいので、短期間で大儲けできることもあれば、逆に暴落して大損してしまうこともあります。不動産で家賃が明日3割下落するってあまり考えられません。
石塚:不動産で、そこまでのリスクってほとんどありません。唯一、地震などの災害は、場合によっては建物が全壊してしまう恐れがありますが、保険に入っていればある程度は問題を解決できます
千葉:そうですね。火災保険とは別に、地震保険にも入っておくことですね。保険といえば、不動産自体が保険の役割を持っていますよね。
石塚:“団信(=団体信用生命保険)”という、不動産特有の生命保険なんですけど、購入者が死亡したり重大疾病にかかったりすると、ローンの残債がゼロになるんです。

え、もうローンを返済しなくてもよくなるんですか?

千葉:そうです。重い病気による闘病生活が始まって、本業による収入がなくなっても、家賃収入が家族の生活を支えてくれるようになるのです。
石塚:この家賃収入(=インカムゲイン)があるのも、特長のひとつですね。株式にも配当や株主優待がありますが、あれはおまけみたいなもので、比べるものではありませんし。
千葉:あとは、不動産投資は一種の事業なので、税制における優遇措置を受けられたりするなど、節税効果を発揮するのもメリットですね。

不動産投資はセカンドワークにうってつけ

不動産投資の魅力って、いろいろあるんですね。

石塚:いやいや、こんなもんじゃないですよ! 例えば、これは人によるかもしれませんが、“不動産投資は楽しい!”ということは多くの方に知ってほしいですね。
千葉:この楽しさって、知らない人が多いんですよ。

楽しさですか? 確かに、不動産投資をやっていない自分からするとピンときませんが……。

石塚:株やFXは少しギャンブルっぽいから、イメージはわきやすいですよね? でも不動産投資ってやってみないとイメージつかめないところがありますからね。
千葉:やってみると、まず気づくのが、自分でいろいろできるということ。先ほども“不動産投資は事業”っていいましたけど、部屋を改装したり、ペット可にして強みを出したりするなどして、付加価値を出して満室経営に導くという、経営者としての楽しみがあるんです。
石塚:だから、不動産は育てるもの、という印象があります。うまく育てば、家賃収入という果実を毎月届けてくれます。でもうまくいかなければ、その果実は予想より少ないものになってしまうでしょう。
千葉:でも果実(家賃収入)がゼロになることはほぼありませんし、仮に高い空室率の状況からでも挽回は可能なので、やっぱり安定性が高いんですよね。一度、施策を実行すれば、あとは見守るだけという手間の少なさを考えても、セカンドワークとしてまさにうってつけの投資商品なんだと思います。
石塚:そして、うまく経営が軌道に乗れば、保有している不動産が自分の価値をさらに高めてくれるので、次のローンの審査が通りやすくなったり、複数件購入できるようになります。このちょっとずつギアを上げていくような加速感も、不動産投資ならではといえるでしょう。
千葉:すべてとは言えませんが、株やFXはジェットコースターみたいな感じがありますよね。片時も休まる時間がなく、常に値動きを見ていなければならないんですから。

ありがとうございます。不動産投資の楽しさが伝わってきました!

不動産投資のリスク

でも、不動産投資も楽しいばかりではありませんよね? 当然、リスクがあると思います。

石塚:もちろんあります。代表的なのは、先ほどから何度か出てきた空室リスクですね。なかなか満室にならず、想定通りの利回りが実現できずに、ローンの返済に苦しむ、というのがよくある失敗パターンですね。
千葉:空室が埋まらないので、家賃を引き下げるというのも、利回りを下げてしまうリスクとなります。空室よりはマシですが、やはりローン返済は苦しくなります。
石塚:あとは、こちらも先ほど出てきましたが、地震などの災害です。

災害は防ぎようがないですものね。

石塚:災害に備えるとすれば、各種の保険に入るしかありません。利回りに影響を与える場合があるので、入るとしても厳選する必要があるでしょう。
千葉:ほかにも、災害と同じく長期間のスパンで起こりうるリスクに、経済低迷による不動産価格の下落や、逆に好景気による住宅ローン金利の上昇などがあります。対応策はありますが、災害よりも起こりやすいリスクです。
石塚:これらの中で一番注意すべきなのは、やはり空室リスクです。というのも、初めて投資用物件を購入された方が、とても陥りやすいリスクだからなんです。

そうなんですか?

石塚:はい。最初は不動産業者の言葉を信用して購入に踏み切る方が多いと思うのですが、多くの業者は販売時の利益が売上のほとんどになっています。売るまでが仕事で、その後のことは知ったことじゃない、という業者も一部にいるんですね。
千葉:そういう業者って、想定利回りのことは説明しても、空室リスクのことは説明しないんですよね。

でも、実際に見にいけば物件にどれくらい人が入っているかはわかるじゃないですか?

千葉:そういうことをしないお客様もいらっしゃいますし、見学したときはたまたま満室だったけど、いつもは6割埋まるのがやっと、という物件もあるんです。そういう物件を、高い利回りの優良物件として高値で売ろうとする業者もいるんですね。
石塚:そうそう。後で気づいても、対策が後手後手になって取り返せないこともあり得ます。

ちょっと怖いですね。

千葉:そうなると、大損を覚悟で物件を手放すか、大規模リフォームを断行するか、低い利回りで我慢し続けるか……。いずれにせよ当初の予定とはだいぶ違った着地になるはめに陥るのです。目先の利回りだけで物件選定はしていただきたくないと思います。

不動産投資のリスクはヘッジできる

なるほど、不動産投資にもリスクはつきものなんですね。

石塚:しかし、そういったリスクもヘッジすることはできます。
千葉:そのためのお手伝いを、我々はさせていただいております。

つまり、東京不動産投資に相談すれば、リスクをゼロにできるんですね!

千葉:そこまでは断言できません(笑)。空室リスクはどうしても発生しますし、そのほかのリスクは一企業ではどうにもならないことばかりです。不動産投資に関わらず、投資にリスクは必ずあります。リスクもあるが、リターンもある。そのリスクに対策を講じて、限りなくリスクを減らすことが大切なことです。
石塚:ただ、私たちは売りっぱなしの業者とは違う、ということだけは確かです。むしろ、販売してからがお客様の長い資産形成の始まりと考えて、さまざまな面でサポートさせていただいております。
千葉:その通りです。たとえば、入居者の退去時におこる原状回復においてはグループ会社のnumber.83株式会社が、ただの白いクロスを張る工事ではなく、ひと手間加えた工事を、中間マージンをカットすることによって他社よりも割安で引き受けさせていただきますし、同じくグループ会社の株式会社カリドキ・ドットコムが、空室リスクを低減する賃貸仲介のサポートをさせていただいております。グループ会社だからこそトラブル発生時の迅速な対応が可能となり、オーナー様のリスクを最大限に軽減させることができます。
石塚:オーナー様が、ご自身の本業に専念していただけるよう、税理士や弁護士のご紹介、その他不動産にあるあるの大量の書類業務や税務についても可能な限りサポートいたします。より資産形成が安定するようなプランも積極的に提案しております。オーナー様とは長いお付き合いを前提として、ウィンウィンの関係をいつまでも続けられるように、全力でサポートさせていただいております。

なるほど、多方面から資産形成の手助けをするのが、東京不動産投資の強みということですね!
楽しいお話をありがとうございました!